この定説が今でも生きているかどうかはわからないけれど、一人暮らしの賃貸マンションなどは、8月になれば家賃が下がっていたりする。
僕は、前の仕事で賃貸マンションのマーケットを調べたりしていたので、その経験からいくつか気づいたことがあった。
年間を通してデータを追い続けてこそ、初めてわかることがある。
- 物件の家賃は下がる
- 家賃以外もいろいろ下がる
- 人気物件は下がらない
- 人気物件の条件
- 上が高く、下が安い、どっちがいいか
- 日当たり、湿気、騒音トラブルなど
- 載っていない費用がある
- 大家さんと直接が最安
- 不動産屋はいらない
物件の家賃は下がる
家賃が下がると言っても、下げてくれと頼んだら安くなったとかそういう話ではない。
家賃は、時期によって違う値段がついていたりする。
例えばワンルームマンションなら、引越しシーズンの3月は放っておいても客が来るため、値段は高めに設定されていることが多い。逆に、引越しの少ない閑散期だと、3月は高かった部屋が安い家賃で募集していたりする。
春は月80,000円だったのが、夏には75,000円になっていたりとか。だから、全く同じ部屋でも安い時に借りれば安く、高い時に借りれば高いまま家賃を払い続ける。
時間に余裕があれば、引越しの多いシーズンを避けて、引越しの少ない夏場とか年末に部屋を探せば、同じ物件でも安く借りれたりするのだ。
ケース1（春→夏）
家賃（春）：80,000円
敷金：1ヶ月分（80,000円）
礼金：2ヶ月分（160,000円）
仲介手数料：1ヶ月分（80,000円）↓↓↓
家賃（夏） ：75,000円
敷金：1ヶ月分（75,000円）
礼金：2ヶ月分（150,000円）
仲介手数料：1ヶ月分（75,000円）
安くなる金額 月々5,000円 初期費用 20,000円
※2万円もあれば家具の一つでも買える
家賃以外もいろいろ下がる
不動産を借りるときに必要なのは、家賃以外に敷金、礼金、火災保険、保証会社、クリーニング代、鍵交換代、仲介手数料などといった、諸経費がある。
これらの費用は、交渉次第で下げてもらうことができるケースが有る。交渉だから、ただ「まけてくれ」というのではなく、相手にとっても不利益が無いように話を勧めればスムーズに事が運ぶ。
例えば、連帯保証人を2人つけるから、保証会社と敷金は無しにしてほしい、とか。
ケース2（保証会社＋敷金→保証人2人）
家賃（保証会社）：80,000円
敷金：1ヶ月分（80,000円）
礼金：2ヶ月分（160,000円）
保証会社：1ヶ月分（80,000円）↓↓↓
家賃（保証人二人）：80,000円
敷金：無し（0円）
礼金：：2ヶ月分（160,000円）
保証会社：無し（0円）
安くなる金額 初期費用 160,000円
※敷金は厳密には預けるだけなのでコストにはならないけど
最初に用意しないといけない額が減る
人気物件は下がらない
しかし、注意しないといけないのは、これは安ければいいという場合に限る。
本当にいい物件、すなわち人気物件に住みたければ、やはり引越しシーズンに探さないと空きは出てこない。また、売り手市場なので交渉に乗ってもらえるケースは少ない。
人気物件というのは、出て行く人が少なく、また部屋が空いてもすぐに客がつくから、空いている期間というのが極端に短い。
引越しシーズンは人気物件であろうが否応なく引越しする人が出てくる。どうしてもいい物件、高くてもいい物件に住みたければ、やはり引越しシーズンに前の人が出て行くのを狙うしか無い。では、いい物件とはなんだろうか。人気物件とそれ以外の違いは。
人気物件の条件
人気物件かどうか決めるのは株式市場のようなもので、みんなから人気があるから人気なんだ。ではなぜ人気があるのか。条件を順番に挙げよう。
- 安い
- 場所がいい
- 部屋がいい
- 建物がいい
多分この順番で、人は住むところを決めていくだろう。
予算→立地→内装→設備、そんな順番で候補を絞っていく。
安いというのが第一条件であったりする。安いというのは絶対的は安さではなく、相対的な安さ、つまり割安であるという意味だから、ただ安ければいいという意味ではない。
場所は、主に通勤や利便性、治安などを判断する。それ以外にも採光や交通量、子供がいれば学区など、重要なポイントになってくる。
ここからやっと部屋に入ってくる。部屋は正直いくらでもあり、似たり寄ったりで、広さ、間取り、内装設備、素材であったり色であったり、生活のしやすさを判断する。値段と釣り合っているかどうか。好みもある程度影響する。
建物の良し悪しは判断しにくい。オートロックがあるとか、モニターフォンがあるとか、エレベーターが2基あるとか、都市ガスであるとか、貯水槽を使っていないとか、築何年であるとか。その前に、木造であるか鉄骨造であるか鉄筋コンクリートであるとか。音が気になる人は部屋で壁や床を叩いてみるのが一番いい。建物の見た目も重要になってくる。かっこいいか悪いか。
不動産講座は今日はこのへんで。尚、関西圏のマーケットしか見ていないので、それ以外はどうか知らない。
